Ci sono tre modi tipici in cui una difformità edilizia rovina i piani a qualcuno. C’è chi compra casa e scopre che la planimetria non corrisponde a quello che ha visto in visita. C’è chi vuole ristrutturare e si sente dire dal tecnico che prima va sistemata una vecchia irregolarità. E c’è chi vende, e si vede bloccare il rogito dal notaio o dalla banca dell’acquirente.

Sono tre facce dello stesso problema, e la strada per uscirne di solito è una: la sanatoria edilizia. Oggi la regolarità di un immobile viene controllata a ogni passaggio — quando si vende, quando si accende un mutuo, quando si chiede una detrazione, quando parte un cantiere — e le case della nostra zona, costruite in gran parte tra gli anni Sessanta e Ottanta, nascondono più irregolarità di quanto si immagini.

Questa guida mette ordine: quando serve una sanatoria e quando invece basta una dichiarazione, cosa è cambiato col Salva Casa, quanto costa, e soprattutto perché una difformità non sistemata può farti perdere le detrazioni di una ristrutturazione. Non siamo né tecnici né notai, e lo diremo più volte: la verifica vera la fa un professionista abilitato sul singolo immobile. Ma sapere come funziona ti evita di farti trovare impreparato.

Sanatoria, condono, tolleranza: le parole che tutti confondono

Prima di tutto il vocabolario, perché confondere questi termini fa scegliere la strada sbagliata e costa soldi.

Cosa ha cambiato davvero il Salva Casa

Il Salva Casa (decreto legge 69/2024, convertito nella legge 105/2024) è la novità più rilevante degli ultimi anni. Va capito bene cos’è, perché in giro se ne parla male: non è un condono. Non regolarizza gli abusi sostanziali. Quello che fa è ampliare le tolleranze e semplificare le procedure per gli abusi minori e formali.

La novità tecnica più importante è la cosiddetta doppia conformità attenuata, introdotta col nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia. Storicamente, per sanare serviva che l’opera fosse conforme alle regole urbanistiche sia al momento in cui è stata realizzata sia al momento della domanda. Per le difformità parziali e le variazioni essenziali oggi la condizione è meno rigida, e questo apre la sanatoria a situazioni prima bloccate.

Restano però cose che non si sanano, ed è giusto saperlo.

Lo stato legittimo: il concetto da portarsi a casa

Se c’è una nozione da ricordare da tutta questa guida, è questa. Lo stato legittimo di un immobile è, in parole semplici, la sua carta d’identità edilizia: la condizione che risulta dal titolo che ne ha previsto la costruzione e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile.

Perché conta così tanto? Perché senza uno stato legittimo dimostrabile si blocca tutto. Il notaio non procede al rogito, o lo fa scaricando il rischio sull’acquirente. La banca non eroga il mutuo, o lo eroga con riserve. L’Agenzia delle Entrate può disconoscere le detrazioni sui lavori. E il Comune non rilascia nuovi titoli finché la situazione pregressa non è chiarita.

C’è una buona notizia per le case più vecchie della zona. Il Salva Casa ha reso più facile ricostruire lo stato legittimo degli immobili molto datati: per quelli costruiti quando un titolo edilizio non era obbligatorio, oggi lo si può desumere da informazioni catastali storiche, foto d’epoca, mappe e documenti d’archivio. Per tante case anni Sessanta di qui è un aiuto concreto. Il riferimento resta il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, ma la legge dice che questo si integra con gli eventuali titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali: i pezzi si sommano, non si annullano. E rientrano nello stato legittimo anche i titoli ottenuti in sanatoria, una volta pagate le relative oblazioni: è la conferma che sanare chiude davvero la partita.

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Un’altra buona notizia, per chi vive in condominio: ai fini dello stato legittimo della singola unità immobiliare non rilevano le difformità che riguardano le parti comuni dell’edificio. Il problema del terrazzo condominiale o della facciata non blocca il tuo appartamento.

Le tolleranze costruttive, soglia per soglia

Le tolleranze sono la zona grigia più comune, e il Salva Casa le ha rese più generose proprio per il patrimonio datato. La regola generale resta il 2% delle misure previste nel titolo. Ma per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 — cioè la stragrande maggioranza delle case anni Sessanta-Ottanta — valgono soglie graduate, più alte per le unità piccole.

Rientrano nelle tolleranze gli errori di misura, le modifiche involontarie al progetto, le minori dimensioni, gli spostamenti di impianti e tramezzi interni durante i lavori. Non rientrano, e vanno sanate, le maggiori superfici o volumi realizzati di proposito e le trasformazioni fatte deliberatamente dopo la costruzione. La regola d’oro: la tolleranza copre l’errore involontario, non la scelta furba fatta apposta. Un intero sottotetto trasformato in mansarda abitabile non è una tolleranza, è un intervento da sanare.

Le tolleranze si attestano con una dichiarazione del tecnico abilitato, non con un titolo in sanatoria: è la legge stessa a prevederlo, sia nelle pratiche edilizie sia negli atti di compravendita. Attenzione però agli immobili tutelati: per le tolleranze cosiddette esecutive — irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti — la norma le riconosce solo per gli immobili non sottoposti a tutela. Nei centri storici vincolati di Portogruaro e Concordia Sagittaria, e più in generale in area vincolata, il margine è molto più stretto e serve comunque il passaggio dall’autorità di tutela.

Come si sana, e quanto costa

Quando non si tratta di tolleranza ma di vero abuso, si passa da una procedura di sanatoria. Quale dipende dalla gravità e dal titolo che sarebbe servito.

Sui tempi c’è un punto che vale la pena conoscere, perché va nella direzione opposta a quello che si immagina. Per il permesso in sanatoria il Comune si pronuncia entro sessanta giorni, e se non risponde la domanda si intende rifiutata: il silenzio vale no, non sì. Nei Comuni piccoli del bacino, con uffici tecnici a organico ridotto, i tempi reali si allungano ancora. E se l’immobile è in zona vincolata serve il parere dell’autorità preposta, con termini suoi che possono arrivare a diversi mesi.

Il punto che riguarda chi ristruttura: le detrazioni

Qui arriviamo alla parte che collega tutto questo al portafoglio, ed è il motivo per cui ne parliamo su un blog di ristrutturazioni.

La legge è netta: gli interventi abusivi non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze pubbliche. Tradotto: se ristrutturi una casa che ha una difformità rilevante non sanata, rischi di perdere le detrazioni sui lavori, e le perdi anche se i lavori nuovi sono perfettamente regolari.

Una precisazione che serve, perché non ogni sbavatura fa saltare tutto: la norma fissa una soglia. La decadenza scatta quando la violazione riguarda altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta e supera il 2% delle misure prescritte, oppure quando non sono rispettate le destinazioni e gli allineamenti previsti dagli strumenti urbanistici. Sotto quella soglia il discorso è diverso — ed è esattamente il motivo per cui la valutazione la deve fare un tecnico sul caso concreto, non un articolo.

Se hai già portato in detrazione spese su un immobile poi risultato irregolare, l’Agenzia delle Entrate può recuperare quanto detratto, con interessi e sanzione. Vale la pena sapere che il diritto al recupero delle imposte dovute per effetto della decadenza si prescrive in tre anni dalla data in cui l’Agenzia riceve la segnalazione del Comune.

C’è una via d’uscita, ed è tutta nell’ordine delle mosse: la legge prevede espressamente che, in caso di sanatoria, le agevolazioni si applichino. Ecco perché l’ordine corretto è uno solo e non va invertito.

Resta valido, per la parte fiscale, l’obbligo del bonifico parlante compilato con i dati corretti. E vale la pena capire prima quali bonus sono in gioco: li abbiamo messi in fila nella guida agli incentivi 2026.

Cosa si trova nelle case anni Sessanta-Ottanta

Nel patrimonio della zona le irregolarità ricorrenti sono sempre le stesse.

Cosa controllare prima di comprare casa

Se stai per comprare, soprattutto una casa datata da ristrutturare, questi sono i controlli da fare prima di firmare, con l’aiuto di un tecnico di fiducia.

Un consiglio che vale l’intera guida: nel preliminare conviene inserire una clausola che leghi il rogito alla verifica di piena conformità urbanistica e catastale, mettendo l’eventuale sanatoria a carico del venditore prima del rogito, oppure ripartendo per iscritto i costi. È il tipo di paletto che si mette all’inizio, quando hai ancora potere negoziale, non dopo.

Dove ci incastriamo noi, e dove no

Diciamolo chiaro, perché è una questione di onestà. Mae Home non fa sanatorie, non verifica lo stato legittimo, non deposita pratiche in Comune. Quello è il mestiere del geometra, dell’architetto o dell’ingegnere, e per la compravendita del notaio. Non è il nostro campo, e prometterti il contrario sarebbe scorretto.

Quello che facciamo, e che secondo noi fa la differenza, è un’altra cosa: non partiamo col cantiere prima che la situazione urbanistica sia chiara. Quando un cliente ci chiede di ristrutturare, e ancora di più quando sta comprando una casa da sistemare, la prima cosa che diciamo è di far verificare lo stato legittimo dal suo tecnico. Non perché sia un adempimento da spuntare, ma perché è esattamente il passaggio che protegge le sue detrazioni. Un’impresa che ti mette le mani in casa senza porsi il problema ti sta esponendo, magari senza dirtelo, al rischio di perdere decine di migliaia di euro di bonus.

È lo stesso principio con cui lavoriamo su tutto: i problemi si dicono prima, non a cantiere aperto. Se vuoi capire come impostiamo un lavoro dall’inizio, lo raccontiamo nella guida alla ristrutturazione chiavi in mano, e se stai valutando una casa in zona trovi costi e permessi nella guida a ristrutturare casa a Portogruaro.

Domande frequenti

Sta per uscire un nuovo condono?

No. L’ultimo condono edilizio nazionale è del 2003 e non ne risultano di nuovi. Il Salva Casa non è un condono: non sana gli abusi sostanziali, amplia le tolleranze e semplifica le procedure per le irregolarità minori.

Una difformità va in prescrizione col tempo?

È il falso mito più diffuso. Si prescrive il reato penale, che è una contravvenzione. Ma l’illecito amministrativo no: l’ordine di demolizione ha carattere reale e può arrivare anche a distanza di decenni, indipendentemente da chi ha commesso l’abuso. Il tempo, da solo, non sistema niente.

Si può vendere una casa con una difformità?

Sul piano urbanistico dipende dai casi, e il notaio deve darne conto nell’atto. Attenzione però al lato catastale: la legge impone che gli atti di trasferimento contengano, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, sostituibile con l’attestazione di un tecnico abilitato. In pratica si finisce quasi sempre o per sistemare prima, o per trattare sul prezzo.

L’abuso del vecchio proprietario ricade su chi compra?

Sì. Le sanzioni amministrative, demolizione compresa, seguono l’immobile e non chi ha commesso l’abuso. Chi compra una casa con una difformità pregressa eredita il problema. È il motivo per cui i controlli prima dell’acquisto sono decisivi.

Conviene sanare o trattare sul prezzo?

Dipende dall’entità. Per irregolarità minori, con oblazione contenuta, sanare prima della vendita rende la casa vendibile senza sconti e senza rischi. Per difformità gravi o in zone vincolate dove la sanatoria è incerta, la trattativa sul prezzo diventa spesso più realistica. Va sempre valutato con un tecnico prima di fissare qualsiasi cifra: un abuso non sanabile pesa sul valore molto più della semplice sanzione.

Ho una vecchia difformità e voglio ristrutturare: cosa faccio?

Nell’ordine: fai verificare lo stato legittimo al tuo tecnico, sana l’eventuale difformità, e solo dopo avvia i lavori e accedi ai bonus. Invertire l’ordine è il modo più comune per perdere le detrazioni.

Quanto tempo ci vuole per una sanatoria?

Per il permesso in sanatoria il Comune ha sessanta giorni per pronunciarsi, e se non risponde la domanda si intende rifiutata. Nei Comuni piccoli i tempi reali si allungano, e in zona vincolata si aggiunge il parere dell’autorità di tutela, che ha termini propri anche di diversi mesi.

In due parole

Le difformità sono più comuni di quanto si creda, soprattutto nelle case anni Sessanta-Ottanta della nostra zona, e il Salva Casa ha reso un po’ più semplice sistemarle. La distinzione che conta è tra la tolleranza, che si attesta con una dichiarazione del tecnico, e l’abuso vero, che va sanato con una procedura e un’oblazione.

Il punto che tocca chi ristruttura è uno solo ma pesante: una difformità rilevante non sanata può far decadere le detrazioni, anche sui lavori regolari. E il silenzio del Comune sulla domanda di sanatoria vale rifiuto, non assenso: è un dettaglio che in tanti immaginano al contrario.

La regola pratica resta l’ordine delle mosse: prima si verifica e si sana, poi si ristruttura, poi si detrae. Sbagliare quest’ordine è l’errore più costoso di tutti.

Noi non facciamo sanatorie né pratiche catastali, quelle sono di competenza del tuo tecnico e, per il rogito, del notaio. Ma quando ci chiedi di ristrutturare, soprattutto una casa appena comprata o da comprare, la prima cosa che facciamo è indirizzarti alla verifica dello stato legittimo prima di toccare un muro. Perché aprire un cantiere su una difformità nascosta è il modo più sicuro per perdere i bonus, e a noi interessa che il lavoro ti convenga davvero, non solo che si faccia.